Droit immobilier : Le contrat de vente

• Le stagiaire aura les outils et les compétences pour exercer la profession d’agent immobilier ;
• Être capable de gérer les règles essentielles du droit immobilier ;
• Maîtriser les termes spécifiques du contrat de vente ;
• Consolider ses connaissances en matière d’obligations.

La réglementation de la profession d’agent immobilier

Les principes de la loi Hoguet du 2 janvier 1970

Domaine d’application de la réglementation

Activités visées par les textes

• Nature et Objet de l’activité ;
• Mandat d’entremise.

Profession concernée : agent immobilier

• Définition ;
• Distinction de l’agent immobilier et du marchand de biens.

Personnes exclues de la réglementation

Statut des marchands de listes

Règles de déontologie

• Usage de titres ;
• Secret professionnel ;
• Publicité professionnelle ;
• Traitement des informations nominatives.

Régularité de l’accès à la profession

Détention d’une carte professionnelle

• Exigences légales ;
• Modalités de délivrance ;
• Durée de validité de la carte ;
• Présentation de la carte.

Mentions sur les documents à usage professionnels

Sanctions pénales

Régularité de l’exercice de la profession

Réception, détention et disposition de fonds

• Principes généraux ;
• Respect du droit de rétractation de l’acquéreur ;
• Réception des fonds ;
• Détention des fonds ;
• Disposition des fonds ;
• Sanctions pénales.

Garanties financières

• Généralités ;
• Garantie résultant d’une consignation ;
• Détermination de la garantie ;
• Mise en œuvre de la garantie ;
• Cessation de la garantie.

Assurance de responsabilité civile

L’exercice de la profession d’agent immobilier

Relation de l’agent immobilier avec sa clientèle

Mise en jeu des relations – Mandat

• Existence impérative d’un mandant écrit préalable ;
• Forme du mandat ;
• Contenu du mandat conféré sans exclusivité ;
• Contenu du mandant assortit d’une clause d’exclusivité ;
• Respect des règles du démarchage à domicile ;
• Formalités postérieures à la signature du mandat.

Exécution du mandat

• Exécution et reddition de compte ;
• Acte concernant l’engagement des parties.

Rémunération de l’intermédiaire

• Conditions d’existence du droit à la rémunération ;
• Condition d’exigibilité de la rémunération ;
• Époque du versement de la rémunération ;
• Modification et réduction de la rémunération ;
• Particularités en cas de mandat assortit d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ;
• Perception illicite de la rémunération ;
• Recouvrement de la créance et des garanties.

Responsabilité de l’intermédiaire

Responsabilité civile

• Fondement et conditions d’exercice ;
• Mise en œuvre ;
• Conventions et faits excluant la responsabilité.

Responsabilité pénale

Le compromis de vente

La forme : Compromis établi en la forme sous seing privé

Nombre d’exemplaires

• Pluralité d’exemplaires ;
• Exemplaire unique.

Rature ou adjonction

Date

Signatures et mentions complémentaires : Lien entre le compromis et l’acte authentique de vente

Rôles divers pouvant être dévolus à l’acte authentique

• L’acte authentique est une simple mesure d’exécution ;
• L’acte authentique conditionne certains effets de la vente ;
• L’acte authentique conditionne la formation de la vente.

Clauses du compromis destiné à permettre l’authentification de la vente

• Désignation du notaire ;
• Mandat de déposer le sous-seing privé au rang des minutes du notaire.

La rédaction

Les constantes

• Parties et intervenants ;
• L’immeuble vendu ;
• Le prix ;
• Les charges et conditions ;
• La fiscalité.

Les variables

• Stipulation de conditions ;
• Vente à terme ;
• Clauses garantissant l’exécution.

L’exécution : Incidents nés du comportement des parties

Refus d’exécuter

• Demande de résiliation ;
• Demande de l’exécution forcée.

Exécution tardive

• Délai pour réaliser les conditions ;
• Délai de passation de l’acte authentique.

Cession frauduleuse de l’immeuble à un tiers

• Cession avant le transfert de propriété à l’acquéreur ;
• Cession après le transfert de propriété à l’acquéreur.

Incident indépendant de la volonté des parties

Décès de l’une des parties

• Décès du vendeur
• Décès de l’acquéreur.

Maladie – Incapacité – Chômage – Divorce

Perte de l’immeuble

La protection de l’acquéreur immobilier :

Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite la S.R.U.

Le droit de réfléchir et de se rétracter – règles communes

Champ d’application

• Application dans le temps ;
• Application territoriale ;
• Avant-contrats concernés.

Conditions d’Application

• Conditions relatives à l’objet ;
• Conditions concernant les parties.

Caractères d’Ordre Public

Avant-contrat sous seing privé : le droit de rétractation

Etablissement de l’acte

Notification de l’acte

• Quand ?
• Comment ?
• Continue
• À qui ?
• Lieu de la notification.
• Frais.
• Conséquence de l’absence.

Ouverture du délai de rétractation

• Point de départ du délai de 7 jours.
• Expiration du délai de 7 jours.
• D’exercice de la faculté de rétractation.
• Comment ?
• Quand ?
• Possibilité de renonciation.

Réglementation des versements par l’acquéreur

• Interdiction avant l’expiration du délai.
• Champ d’application. – Exception.
• Réglementation après expiration du délai.

Aucun